公民

房地产税费制度

 房地产税概述

一、城镇土地使用税

概念：按土地的等级和数量，对城镇范围内土地的使用者征收的一种税。

目前，实际征收此税的城市主要为经济发达的城市，如上海市于2007年度开始征收。并且具体征收范围，也由各地方政府决定。但相信，城镇土地使用税的普遍开征是一种趋势。

减免政策：

1．国家机关、人民团体、军队自用的土地；

2．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

3．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

4．市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

5．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

6．由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地；

7．经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

8．除1至7项外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准；

9．新征用的耕地，自批准征用之日起1年内免征；

10．新征用的非耕地，批准征用当月免征；

11．1对企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收；

11．2对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收；

11．3对企业的铁路专用线、公路等用地，有特别规定的，可以不征或少征；在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收；

11．4企业搬迁后，原有场地不使用的，经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收；

12．在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定；

13．对有些基建项目，特别是国家产业政策扶持发展的大型基建项目占地面积大，建设周期长，在建期间又没有经营收入，为照顾其实际情况，对纳税人纳税确有困难的，可由各省、自治区、直辖市税务局根据具体情况予以免征或减征；

14．为了促进集贸市场的发展及照顾各地的不同情况，各省、自治区、直辖市税务局可根据具体情况自行确定对集贸市场用地征收或者免征；

15．对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治区、直辖市税务局确定，暂免征收；

16．原房管部门代管的私房，落实政策后，有些私房产权已归还给房主，但由于各种原因，房屋仍由原住户居住，并且住户仍是按照房管部门在房租调整改革之前确定的租金标准向房主交纳租金。对这类房屋用地，房主缴纳土地使用税确有困难的，可由各省、自治区、直辖市税务局根据实际情况，给予定期减征或免征土地使用税的照顾；

17．免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征；

18．房地产交付（房地产开发企业自用自建的商品房、购置新商品房）或权属转移（购置存量房）或开始使用（房地产开发企业出租、出借自建商品房）的当月免征；

19．各地区没有开征或没有纳入征收范围的土地免征。

税率和计算公式：

土地使用税每平方米年税额如下：

（一）大城市1.5元至30元；

（二）中等城市1.2元至24元；

（三）小城市0.9元至18元；

（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

具体标准，由省级和市、县人民政府决定；经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本条例第四条规定最低税额的30%.经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。

合法避税建议：

1．商品房批准用地属征税范围，开发商不可忽视囤积土地成本的增加。

2．各城市各等级征税标准相差较大，如上海最高标准达30元/平方米，河南信阳市最高标准为10元/平方米，最低标准为3元/平方米；因此，在自用土地选用上，应尽可能的选用税收标准较底的土地。

3．充分利用减免政策。如个企业的公共绿化用地，是否在厂区外（成为免征对象），有很大的模糊性；如企业公园用地是否向社会开放（成为免征对象），有很强的人为操作性；有学校实习场所，学生食堂等用地是否成为免征对象，有很强的灵活性。

参考法规：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》

《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》

《财政部、国家税务总局关天调整城镇土地使用税有关减税政策的通知》（财税〔2004〕180号）

《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）

《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）